6.38元人民币 ，每平米一年的产出 ，差不多只能从便利店里带走两瓶红盖农夫山泉 。有人，居然开出了66.7亿支票 。哪怕此地距中国首都那座最著名的广场也就68公里，哪怕掏钱者乃号称“PE老祖宗”的美国华平投资 ，依旧有点匪夷所思。
马坊镇 ，一个连名字都绑着一头牲口的地方，位于北京平谷西南一隅。如果不是民间所谓的“丙午火马年 ” ，很少有人会去关注这块1100年前因官方兴建马厩而得名的所在 。
别说是马坊 ，包括整个平谷，放置北京经济地图同样容易被轻视 。并非源于经济增速—2025年全区7%的表现 ，相较于整个城市尚高出1.6个百分点。可惜 ，基数太低！605.2亿全年GDP若与海淀同期13691.41亿对比，仅相当于后者的4.32% 。换种算法 ，坐拥中关村以及清华 、北大的“海老大 ”完成一块钱GDP ，更擅长种大桃的平谷人得攒下22.6元，方可追平 。
对了 ，假设再用每平米产出去兑换前中国首富钟睒睒旗下的产品 ，海淀一年能得到10589瓶水，即比中环所处香港中西区还高出42%~58%。
作为北京城市总体规划中圈定的生态涵养区，水源保护 、留白增绿功能始终优先 。长期以来 ，平谷当地一产与三产合计权重高达85% 。高附加值产业集聚能力欠缺 ，几乎成为先天性不足。直至，一家百分之百港资公司出现 。
2022年10月 ，北京新平琪荷供应链公司成立 ，注册资本33亿人民币，即便实缴金额亦达到23.88亿元 。更有意味的是 ，在此前的3月14日 ，还未领取出生证的企业居然以18.53亿元，拍下平谷马坊561亩完整土地 ，相当于1.83个鸟巢 ，或近300个标准奥林匹克泳池。
这，是一个奇特的时空点 。一方面 ，恰逢“圆周率日” ，提供无限循环数推衍属于数学的节日；另一方面，当天又被定义为需要以糖果回礼的白色情人节 。
于是，一份足以闯入北京当年外资绿地投资Top10的大礼 ，带着无尽猜想不期而至。不过如果穿透可以发现 ，新平琪荷的唯一股东DelphinusHK一香港海豚控股，来头确实不小。其上线 ，系总部设于开曼/新加坡的东久新宜集团 ，而再往上追溯，就是淡马锡、贝恩资本、加拿大退休养老基金（CPPIB） ，以及最核心的操盘手美国华平投资 。
华平 ，1966年诞生于纽约曼哈顿，创始人家族甚至参与创立了美联储 。该机构被同行公认是现代PE资产投资的发明者之一。截至近来 ，其全球资管规模达860亿美元 ，为同类机构第二阵营中的代表 。1994年，华平投资在香港设立办公室 ，次年正式进军中国内地 。1000万美元押注亚信科技 ，后者成为中国首家登陆纳斯达克的IT服务类上市公司。同时，华平还成为新浪 、哈药 、深圳科兴、华大基因 、药明康德 、58同城乃至蚂蚁集团的投资者 。
在中国的美元系PE赛道，华平未必是实力最强劲的一位 。不过 ，有关物流地产方面 ，特别是新经济基础设施投资领域，它却是“隐性教父”。从最早投资擅长智造产业园运营的东久集团 ，到此后孵化主攻冷链的新宜集团 ，再至2021年12月16日将两家机构合并，同时进一步吸收15亿美元新融资 ，动作不断 。
还有两个细节值得反复琢磨 。其一 ，就在东久与新宜合并仅仅4个月后，华平又通过隐身方式大手笔进军北京。别忘了 ，北京是时仍处于疫情反复波动期间 。其二 ，就在新平琪荷正式注册的当年10月，一个名叫东久新经济（508088）的REITs现身上交所 。这是华平将其属下位于长三角昆山、无锡 、太仓 、常州总面积近28.6万平米的四个智造产业园 ，首次资产化尝试。
截至今年8月 ，该产品共录得32.9%的总计回报率。这一成绩，较中国内地首个同类上市产品中金普洛斯（508056）同期的-24.3%，大幅领先 。要知晓 ，普洛斯一直是全球物流地产之王 。
问题是 ，长三角“四大天王 ”悉数位于上海一小时产业溢出圈，电子、汽车 、新能源 、芯片 ，高标仓库转身就成为工厂的第二车间。典型南派功夫那种绵密贴身、疾风骤雨的快打风格 ，最终换来了超95%的出租率 。偏偏南辕而北辙，北京平谷马坊不具备上述特质 。
华平在赌什么？它赌的是大开大阖 、以力破局。它要卡位 ，要用资本开支换取稀缺性乃至唯一性 。事实上 ，华平为这一设想准备的真实资本开支，高达66.7亿 。据可靠信源称 ，这将是其在相当长时间内在中国内地最后一次重资产出击。
好吧 ，当年辽人养马的地方，华平大肆跑马圈地的真实意图终于浮现：绝非贪图所谓的地价便宜 ，毕竟每亩330.3万对于当时市价而言还不能称之“捡漏 ” 。关键 ，是一次性50年的出让年限（北京工业用地大多在20年），以及大体量的一次性供地 。
与此同时，华平还摸到了未来的裙裾。它知道这里将成为北京唯一陆港型世界 物流枢纽 ，这里将开通中欧班列 。如此一来 ，海关+陆港+口岸匹配京郊唯一一条地方铁路，新型物流革命带动的经济结构转型清晰可见 。
它 ，是最大的玩家。
2022年 ，全球科技界与数学界联手，把圆周率小数点后计到了100万亿位 ，而到2026年则己是314万亿位。随着“丌”的尾巴无远弗届 ，马坊小镇抛出的物理边界也在无穷扩张 。北京-莫斯科9000公里铁路集运线率先出动，然后是北京-塔什干 、北京-明斯克 。掉头向南 ，北京-万象也已打通。至于货品 ，开始是汽车配件、建材、布料 、铜板纸，后来多了滚筒洗衣机和商用空调 ，然后中草药来了 。
不用讳言每月0.4~0.6的发车频率未达预计 ，也不必羞谈去回4:1的箱比 。在2026年新平琪荷93.5万平米 、号称亚洲最大单一高标仓储建筑全部投入之前，一切权当热身罢了。
现在，万事俱备 。可还记得平谷当地6.38元/平米/年的产出值？再给一个数据 ，高标仓储一年的租金收入—550~1100元/平米 。
但还不够 ，假如仓库会说话又当如何？仓储、展示 、交易 、配送一体化复合功能，足以把物流成本降低30%~40% ，库存周转时间从7~10天降至2天以内。当然 ，如果置入仓播功能那便一切完美 。通过直播，货架直接变成了背景板 ，沉默资产化身了触屏可见 ，传统仓储收益加上直播提成和保税服务，有望让单仓IRR从8%提升至9.5%~10.5% 。至此 ，华平在北中国最大的物流押注 ，最终成为智慧物流加新零售基建的叙事逻辑。一个新的RITs，破壳有望 。
最新消息是 ，今年10月 ，以前店后仓为卖点，平谷开启品牌梦工厂和世界 选品仓活动，百余家中国食品业品牌公司届时将全面介入到跨境货源集采、样品展示 、直播赋能 、仓储分拨的新业态中 。
马年 ，一个叫马坊的地方 ，果然“跑 ”起来了。而60岁的美国华平投资，在身后笑眯眯的看 ，心里计算的小数点后位数 ，很长很长。
（本文来源于香港商报 作者子瑜）
